行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策
養(yǎng)老+農(nóng)業(yè)+文化+旅游+地產(chǎn)=商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新形勢(shì)
農(nóng)業(yè)，是一個(gè)古老的產(chǎn)業(yè)，幾千年的農(nóng)業(yè)發(fā)展積淀了濃厚的文化。文化，人類在社會(huì)歷史發(fā)展過(guò)程中所創(chuàng)造的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富的總和，特指精神財(cái)富。農(nóng)業(yè)與文化自古以來(lái)息息關(guān)聯(lián)，相輔相成?，F(xiàn)今隨著旅游和地產(chǎn)兩大行業(yè)的不斷發(fā)展，以旅游吸引物及其配套服務(wù)設(shè)施為導(dǎo)向，結(jié)合農(nóng)業(yè)與文化、休閑與度假等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式形成，休閑農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)愈加明顯。
休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的五種類型
休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是以休閑農(nóng)業(yè)為依托，在經(jīng)營(yíng)休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，引入房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)思維，從產(chǎn)品規(guī)劃、景區(qū)服務(wù)、營(yíng)銷推廣等方面進(jìn)行地產(chǎn)化運(yùn)作，從而更好地發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，更加深入地挖掘產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力。休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、文化、旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，要對(duì)其進(jìn)行分類是一個(gè)綜合的提煉和概括過(guò)程，以休閑農(nóng)業(yè)的分類為理論基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合、對(duì)接，從而形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分類，主要包括以下五種：
1、以農(nóng)家樂(lè)為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)
農(nóng)家樂(lè)是休閑農(nóng)業(yè)中最廣泛的模式，是以農(nóng)家為重點(diǎn)，即該地區(qū)農(nóng)民的生活現(xiàn)狀、生活方式和民風(fēng)民俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。以農(nóng)家樂(lè)為基礎(chǔ)的旅游地產(chǎn)開發(fā)可以稱之為農(nóng)家樂(lè)升級(jí)版，它整合鄉(xiāng)村旅游與旅游地產(chǎn)，使旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相融合，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產(chǎn)提升內(nèi)涵，旅游地產(chǎn)依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價(jià)值。
2、以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開發(fā)
農(nóng)業(yè)觀光園是以高科技農(nóng)業(yè)或者成規(guī)模種植、養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)為主體吸引物來(lái)滿足人們?cè)谛蓍e活動(dòng)中的相關(guān)物質(zhì)與精神需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)觀光園本身是具有一定土地規(guī)模的，可以某項(xiàng)農(nóng)作物、養(yǎng)殖業(yè)或手工副業(yè)為賣點(diǎn)，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂(lè)等多項(xiàng)休憩內(nèi)容，采用“莊園式”地產(chǎn)開發(fā)，如采摘籬園、生態(tài)漁村、休閑農(nóng)莊、山水人家、養(yǎng)生山吧等系列農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊。
3、以古村落為依托的地產(chǎn)開發(fā)
古村落是經(jīng)過(guò)時(shí)間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來(lái)的人類居住的區(qū)域，這些村落集中反應(yīng)了當(dāng)時(shí)人們的生活及勞作狀態(tài)，具有各自的時(shí)代特征和地域特征，通常都是遺留下來(lái)的寶貴文化遺產(chǎn)，此類產(chǎn)品是田園旅游房地產(chǎn)中資源條件最好的產(chǎn)品，以保留過(guò)往鮮活的生活方式為最佳賣點(diǎn)。
4、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開發(fā)
景區(qū)是具有一定的自然、人文資源，為游客提供游覽、觀光、探險(xiǎn)、休閑、科考等服務(wù)的盈利性機(jī)構(gòu)。以景區(qū)為依托開發(fā)的旅游房地產(chǎn)：一種是在自然風(fēng)景周圍的度假型地產(chǎn)，另一種是與景區(qū)融合進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目。
5、以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)
隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟和飽和，眾多開發(fā)商開始向二、三線城市進(jìn)軍，但是迄今農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是一片藍(lán)海。政府連續(xù)頒發(fā)了幾個(gè)一號(hào)文件，預(yù)示著新農(nóng)村建設(shè)將成為未來(lái)幾年的熱點(diǎn)。政府加大對(duì)于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。農(nóng)村房地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中滲透農(nóng)業(yè)文化所形成的一種延伸模式?，F(xiàn)今，農(nóng)業(yè)的不斷發(fā)展和人們對(duì)創(chuàng)新農(nóng)業(yè)的不斷嘗試，農(nóng)業(yè)的概念已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)擴(kuò)大，在農(nóng)業(yè)也需要與時(shí)俱進(jìn)的前提下，發(fā)展農(nóng)業(yè)必須顛覆對(duì)農(nóng)業(yè)的理解，農(nóng)業(yè)不是單純的人與地的關(guān)系，隨著技術(shù)的進(jìn)步和發(fā)展，農(nóng)業(yè)的外延應(yīng)該擴(kuò)大到更多的領(lǐng)域。
結(jié)合土地人文資源發(fā)展起來(lái)的旅游產(chǎn)業(yè)
這一點(diǎn)前面兩部分已經(jīng)做了詳細(xì)的介紹。休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游是目前創(chuàng)新農(nóng)業(yè)的重要形式，將農(nóng)業(yè)與旅游結(jié)合也是優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的重要方式之一，在傳統(tǒng)種植、養(yǎng)殖等農(nóng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)?shù)亻_發(fā)其他的資源，尤其是旅游資源，最大程度地利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和土地資源優(yōu)勢(shì)。
以土地為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)
（養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)）
養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)真空多，潛力大
對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無(wú)疑是相當(dāng)看好的。這從房企以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。形成這一潛力市場(chǎng)的原因包括：中國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)；傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)；國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求。目前國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)大部分省份還是空白，國(guó)內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)，做得比較好的有北京的東方太陽(yáng)城、廣州的友好老年公寓、臺(tái)灣的長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村等。
國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)先后做出嘗試
萬(wàn)科高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，而其“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展計(jì)劃也全面啟動(dòng)。萬(wàn)科地產(chǎn)宣稱，研究養(yǎng)老物業(yè)已經(jīng)有3~5年時(shí)間；首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團(tuán)聯(lián)手，預(yù)備投資70億元開發(fā)一處位于河北香河的養(yǎng)老項(xiàng)目。在臨平，綠城旗下綠城藍(lán)庭項(xiàng)目，向市場(chǎng)推出70年產(chǎn)權(quán)的頤養(yǎng)公寓。與此同時(shí)，泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)公司加緊為項(xiàng)目“圈地”。在保利地產(chǎn)年度股東大會(huì)上，該公司有關(guān)人士透露，目前保利地產(chǎn)正在重點(diǎn)研究養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展前景，并啟動(dòng)了養(yǎng)老公寓、度假型旅游等產(chǎn)品的試點(diǎn)。
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有例可循
湖南首個(gè)純粹老年生活示范城浮出水面，這個(gè)目前中南最大的老年城，成為長(zhǎng)沙養(yǎng)老地產(chǎn)的試水之作。在長(zhǎng)沙，康乃馨國(guó)際老年生活示范城成為長(zhǎng)沙首個(gè)老年社區(qū)，填補(bǔ)了養(yǎng)老地產(chǎn)空白地帶。而另一家本地發(fā)展商華盛麓峰集團(tuán)亦在不斷加快對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研發(fā)和投入。很明顯，中國(guó)的人口紅利正在向老齡市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。
休閑養(yǎng)生地產(chǎn)是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的嘗試方向
養(yǎng)生地產(chǎn)的市場(chǎng)需求
亞健康群體的高比例和社會(huì)老齡化的發(fā)展趨勢(shì)，使得中國(guó)社會(huì)在城市化推進(jìn)過(guò)程中的住宅需求呈現(xiàn)多元化，養(yǎng)生地產(chǎn)已經(jīng)被列為了住宅產(chǎn)業(yè)的稀缺產(chǎn)品。中國(guó)老年人口中已經(jīng)到60歲及以上的人口15989萬(wàn)人，約占全國(guó)總?cè)丝诘?2%，比上年上升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)符合世界衛(wèi)生組織關(guān)于健康定義的人群只占總?cè)丝跀?shù)的15％，與此同時(shí)，有15％的人處在疾病狀態(tài)中，剩下70％的人處在“亞健康”狀態(tài)。解決老年健康問(wèn)題和亞健康的重要方式就是通過(guò)生態(tài)人居改善人體微循環(huán)，使得身心浸潤(rùn)在完全生態(tài)的環(huán)境氛圍中，養(yǎng)生專家曾有過(guò)形象的比喻：人體就像一個(gè)彈簧，外部環(huán)境和工作勞累就是外力。長(zhǎng)時(shí)間的緊張勞作和惡劣的環(huán)境使彈簧越來(lái)越緊繃，最終彈簧無(wú)法復(fù)原。所以，人的體力精力需要保持收支上的平衡，一段時(shí)間的緊張勞作，需要相當(dāng)甚至更多的時(shí)間來(lái)調(diào)整，才能使機(jī)體恢復(fù)到正常狀態(tài)。人居環(huán)境的選擇至關(guān)重要，而擁有休閑、度假、養(yǎng)生三大主體功能的人居環(huán)境和住宅產(chǎn)品就成為了養(yǎng)生地產(chǎn)的重要組成。
開發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)要遵循的原則
養(yǎng)生地產(chǎn)必須要選擇在適宜人居和生態(tài)景觀資源優(yōu)質(zhì)的土地和區(qū)域，濱海、濱江、濱河、濱湖、林地、山谷、濕地、種植園均可作為養(yǎng)生地產(chǎn)的選址要素作為參照；住宅建筑的科技運(yùn)用一定要在通風(fēng)、采光、環(huán)保方面加強(qiáng)創(chuàng)新，使得居住空間除了更具有科學(xué)性外，還要更加符合人體所對(duì)陽(yáng)光、空氣、水分、視覺、感官的需求。服務(wù)設(shè)施要在滿足老齡化和亞健康群體的健康保健需求方面做出最具有人性化的設(shè)計(jì)和配置，如健身廣場(chǎng)、有氧運(yùn)動(dòng)設(shè)施、健身房、音樂(lè)房、氧吧、休養(yǎng)室等。而物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也要在養(yǎng)生和保健內(nèi)容設(shè)置上體現(xiàn)極強(qiáng)的人性化，如太極拳俱樂(lè)部、瑜伽館、溫泉洗浴館、養(yǎng)生藥膳餐廳、保健中心、心理咨詢中心等，既要滿足業(yè)主的養(yǎng)生消費(fèi)還要?jiǎng)?chuàng)造性的將養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)化，提高養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)鏈的就業(yè)功能和創(chuàng)業(yè)功能，使得養(yǎng)生社區(qū)開發(fā)與養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)完美結(jié)合，創(chuàng)造出養(yǎng)生地產(chǎn)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。
養(yǎng)生地產(chǎn)的市場(chǎng)引導(dǎo)
養(yǎng)生地產(chǎn)，包含著養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)的四重功能，在市場(chǎng)引導(dǎo)過(guò)程中應(yīng)遵循循序漸進(jìn)的導(dǎo)入原則，將人們被扭曲的社會(huì)價(jià)值觀、人生價(jià)值觀進(jìn)行重新的梳理，再通過(guò)道教、歷史文化的引導(dǎo)將健康、保健、養(yǎng)生、長(zhǎng)壽的理念灌輸給消費(fèi)者，進(jìn)而將養(yǎng)生地產(chǎn)的稀缺特性、投資保值特性、結(jié)合人生健康保健的重要性和社會(huì)圈層營(yíng)銷體系進(jìn)行整合宣導(dǎo)，就會(huì)在養(yǎng)生地產(chǎn)的市場(chǎng)推廣和消費(fèi)引導(dǎo)中作出特色的營(yíng)銷，專題的推介還會(huì)將一種全新的人生認(rèn)識(shí)傳達(dá)給消費(fèi)者，并在做地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的同時(shí)傳播著一種人生態(tài)度和價(jià)值取向。養(yǎng)生地產(chǎn)，是人居產(chǎn)品的理性回歸，也是對(duì)人生價(jià)值的全新認(rèn)定；養(yǎng)生地產(chǎn)所倡導(dǎo)的環(huán)保、健康、低碳、養(yǎng)生、自然、和諧也迎合著這個(gè)時(shí)代發(fā)展的最終方向。現(xiàn)階段我國(guó)養(yǎng)生地產(chǎn)無(wú)論在數(shù)量上還是質(zhì)量上總體來(lái)說(shuō)還是處于起步階段，但是可以預(yù)見，我國(guó)的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)潛力極其巨大，極有可能成為二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)最大的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。
不改變農(nóng)業(yè)性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也是新形勢(shì)
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、超級(jí)購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上現(xiàn)在的很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。理解的時(shí)候，不要為這些概念所拘泥。
商業(yè)地產(chǎn)的模式有三種：
第一種，我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來(lái)源。
第二種，“出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
第三種，“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；
另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬(wàn)達(dá)，把一樓留下來(lái)，二樓三樓賣給沃爾瑪。
現(xiàn)在很多發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的地方，在旅游產(chǎn)業(yè)中也集合了一定的商業(yè)地產(chǎn)形式，如將部分農(nóng)業(yè)用地租售給房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)一些養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品等。
（來(lái)源：Internet）