行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)
想私有化的不止萬達(dá)商業(yè) 多家內(nèi)資房企港股坐冷板凳
在港股上市十五個(gè)月后，萬達(dá)集團(tuán)下屬商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)萬達(dá)商業(yè)（03699.HK），選擇了在夜晚宣布了其私有化計(jì)劃。3月30日晚間，萬達(dá)商業(yè)發(fā)布公告稱，其控股股東大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司將收購(gòu)全部已發(fā)行H股。根據(jù)公告，可能進(jìn)行的自愿全面收購(gòu)要約一旦落實(shí)，將導(dǎo)致公司該私有化，并從港股退市。
萬達(dá)商業(yè)公告透露，H股的要約價(jià)將不會(huì)低于48港元/股，即2014年12月23日該公司登陸港股時(shí)的發(fā)行價(jià)。3月30日，萬達(dá)商業(yè)收于38.8港元，上漲6.16%。
希望私有化的內(nèi)資房企還不止萬達(dá)商業(yè)一家，從市值來看，內(nèi)資房企的港股“冷遇”已不是短期之事，其背后原因，是價(jià)值普遍被低估，還是港股投資者對(duì)房企增長(zhǎng)模式的認(rèn)同差異？
估值與代價(jià)
萬達(dá)商業(yè)的私有化計(jì)劃在市場(chǎng)已發(fā)酵大半年。事實(shí)上，早在2015年7月3日，作為萬達(dá)集團(tuán)下屬商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的萬達(dá)商業(yè)就曾發(fā)布聲明稱，將向中國(guó)證監(jiān)會(huì)及其他相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)發(fā)行最多3億股A股，預(yù)計(jì)總募集資金不超過120億元。與此同時(shí)，萬達(dá)商業(yè)已于去年開始啟動(dòng)回歸A股，并于11月13日發(fā)布了A股招股說明書。
關(guān)于萬達(dá)商業(yè)私有化的原因，市場(chǎng)普遍的聲音是，與內(nèi)資房企在香港資本市場(chǎng)估值偏低有關(guān)。以萬達(dá)商業(yè)3月30日的收盤價(jià)格計(jì)算，市盈率不足5倍，這與A股上市的萬達(dá)院線比較，可謂天壤之別，與創(chuàng)業(yè)板上市公司動(dòng)輒幾十倍市盈率更加懸殊。
根據(jù)萬達(dá)公布的數(shù)據(jù)，2015年，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)（按成本法數(shù)據(jù)）為6340億元，同比增長(zhǎng)20.9%;收入2901.6億元，完成年計(jì)劃的109.3%，同比增長(zhǎng)19.1%。新近發(fā)布的萬達(dá)商業(yè)2015年度業(yè)績(jī)報(bào)告則顯示，去年萬達(dá)商業(yè)的收入為1242.03億元，較2014年的1078.71億元增加15.14%;公司權(quán)益擁有人應(yīng)占核心溢利(扣除公允價(jià)值變動(dòng)影響)為170.16億元，較2014年的148.24億元增加14.79%;每股業(yè)績(jī)6.62元，每股分紅1.05元人民幣。
3月31日上午，萬達(dá)商業(yè)應(yīng)聲大漲，到11時(shí)上漲17.65%，股價(jià)來到45.65港元，逼近48元的最初發(fā)行價(jià)。關(guān)于萬達(dá)商業(yè)的控股股東萬達(dá)集團(tuán)回購(gòu)股票的代價(jià)，按目前發(fā)行的港股股本6.5億股計(jì)算，收購(gòu)代價(jià)在310億港元、260億元人民幣（以當(dāng)下匯率計(jì)算）上下。
“市場(chǎng)不認(rèn)可其價(jià)值，給的價(jià)格低，于是自己加價(jià)買回來，這對(duì)市場(chǎng)和公司而言都是好事。”一房企人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析，“關(guān)鍵是估值低，萬達(dá)商業(yè)還在發(fā)展，每年分紅超過百億，萬達(dá)自己買回來，哪怕作為財(cái)務(wù)投資也是劃算的。”他對(duì)比創(chuàng)業(yè)板說，去年創(chuàng)業(yè)板490余公司，利潤(rùn)規(guī)模在600億元左右，對(duì)應(yīng)5.6萬億元市值，而萬達(dá)商業(yè)則是300億元利潤(rùn)對(duì)應(yīng)1000多億元市值，懸殊之大，令人唏噓。
王健林一直希望帶領(lǐng)萬達(dá)向文化、旅游休閑、金融、電商等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，向院線、體育等產(chǎn)業(yè)尋求增長(zhǎng)，并于2012年積極尋求海外并購(gòu)。于地產(chǎn)而言，王健林一手向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，一手開始做起了減法。對(duì)于萬達(dá)未來規(guī)模，王健林預(yù)計(jì),2016年萬達(dá)集團(tuán)總收入為2543億元,同比減少12%，主要是房地產(chǎn)銷售收入減少640億元,至1000億元左右,同比降幅約為40%。
內(nèi)資房企的港股冷遇
從股價(jià)來看，港股內(nèi)資房企股價(jià)普遍低迷。當(dāng)下股價(jià)較高的是富力地產(chǎn)與龍湖地產(chǎn)，在11元左右，此外，碧桂園股價(jià)在3港元左右，恒大股價(jià)也在6港元左右徘徊，融創(chuàng)中國(guó)在5.1港元左右，擅長(zhǎng)中高端改善住宅的央企背景開發(fā)商中國(guó)金茂(原方興地產(chǎn))，股價(jià)更是從3港元上下波動(dòng)至2.2港元上下。
率性如融創(chuàng)中國(guó)掌門人孫宏斌，今年1月，融創(chuàng)在上海舉辦全國(guó)媒體會(huì)上，有記者問孫宏斌會(huì)不會(huì)買萬科的股票。彼時(shí)“寶萬之爭(zhēng)”正膠著，孫宏斌回答：“不買，太貴，要買買自己家的。”他簡(jiǎn)單的算了一筆賬，對(duì)比了港股上市的融創(chuàng)中國(guó)與萬科A的市值：萬科市值2700億元，融創(chuàng)是萬科的1/27，“這么便宜的公司不買，我買貴的不是有病嗎？”語氣隨意，但他說明了自己的邏輯：當(dāng)時(shí)融創(chuàng)的銷售額是萬科的1/3到1/4，如果市值也是1/4左右的話他認(rèn)同，但1/27他認(rèn)為融創(chuàng)“太便宜”，未來會(huì)有更快的增長(zhǎng)。
他的確買入了融創(chuàng)的股票。香港聯(lián)交所的公開信息顯示，孫宏斌于去年8月27日增持了融創(chuàng)中國(guó)的股份，涉及365萬股，以公開信息顯示的4.227港元平均持倉(cāng)價(jià)計(jì)算，投入資金近1543萬港元，增持后孫宏斌的股份占比則升至47.1%。當(dāng)時(shí)有媒體援引融創(chuàng)相關(guān)人士的評(píng)價(jià)稱：“老孫肯大筆買入一定是感覺股價(jià)被低估了，上千萬的資金也不是小數(shù)了”。
而退市又是一種最為直接的方式。去年以來，多家在香港或境外上市的房企將目光轉(zhuǎn)回A股市場(chǎng)。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，十年前便有回歸之心的富力地產(chǎn)，去年也正式啟動(dòng)了登陸A股市場(chǎng)的計(jì)劃。根據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)預(yù)披露的信息統(tǒng)計(jì)，去年年初截至11月13日當(dāng)天，共計(jì)有85家公司發(fā)布了預(yù)披露的招股說明書，其中，富力地產(chǎn)擬籌集350億元，位居榜首，萬達(dá)商業(yè)則擬募集120億元。對(duì)此，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者分析稱，去年以來國(guó)內(nèi)利率水平趨低，A股對(duì)于內(nèi)資房企的吸引力明顯增強(qiáng)。他認(rèn)為，以往內(nèi)資房企對(duì)港股的融資環(huán)境趨之若鶩的時(shí)代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在內(nèi)地的融資情況也很有優(yōu)勢(shì)。
內(nèi)資房企股價(jià)較低已是不爭(zhēng)的事實(shí)，特別是在此前的A股牛市階段，不少在香港和境外上市的涉房企業(yè)希望回歸A股。去年下半年以來，雖然A股出現(xiàn)多次波動(dòng)，但相對(duì)港股、美股的股價(jià)表現(xiàn)而言，仍然對(duì)內(nèi)資企業(yè)具有吸引力。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，去年以來國(guó)內(nèi)利率水平趨低，A股對(duì)于內(nèi)資房企的吸引力明顯增強(qiáng)。他認(rèn)為，以往內(nèi)資房企對(duì)港股的融資環(huán)境趨之若鶩的時(shí)代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在內(nèi)地的融資情況也很有優(yōu)勢(shì)。
估值反應(yīng)了投資者對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可度。關(guān)于港股對(duì)內(nèi)資房企的態(tài)度，在2014年陽光100、萬達(dá)商業(yè)等公司登陸港股之時(shí)，房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖就對(duì)本報(bào)記者表示，香港資本市場(chǎng)對(duì)于投資內(nèi)地房企甚為審慎，內(nèi)地房企在香港資本市場(chǎng)融資的最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)過去，難以像過去一樣以高估值發(fā)行股票。
審慎也是有原因的。港股與境外資本市場(chǎng)青睞運(yùn)營(yíng)型公司而非資源導(dǎo)向型企業(yè)，美國(guó)等市場(chǎng)金融工具成熟，開發(fā)企業(yè)輕資產(chǎn)程度較高，而內(nèi)資企業(yè)對(duì)資產(chǎn)依賴度高，通過借貸拿地、開發(fā)項(xiàng)目的模式仍是主流，資產(chǎn)較“重”，資金運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)低下。這種模式的差異，影響了投資者的態(tài)度。對(duì)此，黃立沖30日深夜接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析，香港與海外資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)可的有其標(biāo)準(zhǔn)，如價(jià)值產(chǎn)生高度依靠運(yùn)營(yíng)而不依靠資產(chǎn)，案例喜達(dá)屋等;其二，基本上不持有任何資產(chǎn)，依靠管理和運(yùn)營(yíng)輸出賺錢;其三，往往在開發(fā)階段獲取大部分的價(jià)值，卻不承擔(dān)大部分的風(fēng)險(xiǎn)，利用資管和無風(fēng)險(xiǎn)的金融杠桿(不保底)來賺錢，如鐵獅門、與漢斯地產(chǎn)等。
年報(bào)顯示，萬達(dá)商業(yè)去年物業(yè)銷售、投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理和酒店經(jīng)營(yíng)三大板塊，收入占比分別約82.5%、10.9%和4%。根據(jù)黃立沖的判斷，雖說房企私有化存在難度，也曾出現(xiàn)退市失敗的情況，但萬達(dá)商業(yè)在港上市時(shí)間較短，基本沒在香港發(fā)可轉(zhuǎn)債，預(yù)計(jì)退市比較簡(jiǎn)單容易。
萬達(dá)商業(yè)公告透露，H股的要約價(jià)將不會(huì)低于48港元/股，即2014年12月23日該公司登陸港股時(shí)的發(fā)行價(jià)。3月30日，萬達(dá)商業(yè)收于38.8港元，上漲6.16%。
希望私有化的內(nèi)資房企還不止萬達(dá)商業(yè)一家，從市值來看，內(nèi)資房企的港股“冷遇”已不是短期之事，其背后原因，是價(jià)值普遍被低估，還是港股投資者對(duì)房企增長(zhǎng)模式的認(rèn)同差異？
估值與代價(jià)
萬達(dá)商業(yè)的私有化計(jì)劃在市場(chǎng)已發(fā)酵大半年。事實(shí)上，早在2015年7月3日，作為萬達(dá)集團(tuán)下屬商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的萬達(dá)商業(yè)就曾發(fā)布聲明稱，將向中國(guó)證監(jiān)會(huì)及其他相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)發(fā)行最多3億股A股，預(yù)計(jì)總募集資金不超過120億元。與此同時(shí)，萬達(dá)商業(yè)已于去年開始啟動(dòng)回歸A股，并于11月13日發(fā)布了A股招股說明書。
關(guān)于萬達(dá)商業(yè)私有化的原因，市場(chǎng)普遍的聲音是，與內(nèi)資房企在香港資本市場(chǎng)估值偏低有關(guān)。以萬達(dá)商業(yè)3月30日的收盤價(jià)格計(jì)算，市盈率不足5倍，這與A股上市的萬達(dá)院線比較，可謂天壤之別，與創(chuàng)業(yè)板上市公司動(dòng)輒幾十倍市盈率更加懸殊。
根據(jù)萬達(dá)公布的數(shù)據(jù)，2015年，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)（按成本法數(shù)據(jù)）為6340億元，同比增長(zhǎng)20.9%;收入2901.6億元，完成年計(jì)劃的109.3%，同比增長(zhǎng)19.1%。新近發(fā)布的萬達(dá)商業(yè)2015年度業(yè)績(jī)報(bào)告則顯示，去年萬達(dá)商業(yè)的收入為1242.03億元，較2014年的1078.71億元增加15.14%;公司權(quán)益擁有人應(yīng)占核心溢利(扣除公允價(jià)值變動(dòng)影響)為170.16億元，較2014年的148.24億元增加14.79%;每股業(yè)績(jī)6.62元，每股分紅1.05元人民幣。
3月31日上午，萬達(dá)商業(yè)應(yīng)聲大漲，到11時(shí)上漲17.65%，股價(jià)來到45.65港元，逼近48元的最初發(fā)行價(jià)。關(guān)于萬達(dá)商業(yè)的控股股東萬達(dá)集團(tuán)回購(gòu)股票的代價(jià)，按目前發(fā)行的港股股本6.5億股計(jì)算，收購(gòu)代價(jià)在310億港元、260億元人民幣（以當(dāng)下匯率計(jì)算）上下。
“市場(chǎng)不認(rèn)可其價(jià)值，給的價(jià)格低，于是自己加價(jià)買回來，這對(duì)市場(chǎng)和公司而言都是好事。”一房企人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析，“關(guān)鍵是估值低，萬達(dá)商業(yè)還在發(fā)展，每年分紅超過百億，萬達(dá)自己買回來，哪怕作為財(cái)務(wù)投資也是劃算的。”他對(duì)比創(chuàng)業(yè)板說，去年創(chuàng)業(yè)板490余公司，利潤(rùn)規(guī)模在600億元左右，對(duì)應(yīng)5.6萬億元市值，而萬達(dá)商業(yè)則是300億元利潤(rùn)對(duì)應(yīng)1000多億元市值，懸殊之大，令人唏噓。
王健林一直希望帶領(lǐng)萬達(dá)向文化、旅游休閑、金融、電商等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，向院線、體育等產(chǎn)業(yè)尋求增長(zhǎng)，并于2012年積極尋求海外并購(gòu)。于地產(chǎn)而言，王健林一手向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，一手開始做起了減法。對(duì)于萬達(dá)未來規(guī)模，王健林預(yù)計(jì),2016年萬達(dá)集團(tuán)總收入為2543億元,同比減少12%，主要是房地產(chǎn)銷售收入減少640億元,至1000億元左右,同比降幅約為40%。
內(nèi)資房企的港股冷遇
從股價(jià)來看，港股內(nèi)資房企股價(jià)普遍低迷。當(dāng)下股價(jià)較高的是富力地產(chǎn)與龍湖地產(chǎn)，在11元左右，此外，碧桂園股價(jià)在3港元左右，恒大股價(jià)也在6港元左右徘徊，融創(chuàng)中國(guó)在5.1港元左右，擅長(zhǎng)中高端改善住宅的央企背景開發(fā)商中國(guó)金茂(原方興地產(chǎn))，股價(jià)更是從3港元上下波動(dòng)至2.2港元上下。
率性如融創(chuàng)中國(guó)掌門人孫宏斌，今年1月，融創(chuàng)在上海舉辦全國(guó)媒體會(huì)上，有記者問孫宏斌會(huì)不會(huì)買萬科的股票。彼時(shí)“寶萬之爭(zhēng)”正膠著，孫宏斌回答：“不買，太貴，要買買自己家的。”他簡(jiǎn)單的算了一筆賬，對(duì)比了港股上市的融創(chuàng)中國(guó)與萬科A的市值：萬科市值2700億元，融創(chuàng)是萬科的1/27，“這么便宜的公司不買，我買貴的不是有病嗎？”語氣隨意，但他說明了自己的邏輯：當(dāng)時(shí)融創(chuàng)的銷售額是萬科的1/3到1/4，如果市值也是1/4左右的話他認(rèn)同，但1/27他認(rèn)為融創(chuàng)“太便宜”，未來會(huì)有更快的增長(zhǎng)。
他的確買入了融創(chuàng)的股票。香港聯(lián)交所的公開信息顯示，孫宏斌于去年8月27日增持了融創(chuàng)中國(guó)的股份，涉及365萬股，以公開信息顯示的4.227港元平均持倉(cāng)價(jià)計(jì)算，投入資金近1543萬港元，增持后孫宏斌的股份占比則升至47.1%。當(dāng)時(shí)有媒體援引融創(chuàng)相關(guān)人士的評(píng)價(jià)稱：“老孫肯大筆買入一定是感覺股價(jià)被低估了，上千萬的資金也不是小數(shù)了”。
而退市又是一種最為直接的方式。去年以來，多家在香港或境外上市的房企將目光轉(zhuǎn)回A股市場(chǎng)。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，十年前便有回歸之心的富力地產(chǎn)，去年也正式啟動(dòng)了登陸A股市場(chǎng)的計(jì)劃。根據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)預(yù)披露的信息統(tǒng)計(jì)，去年年初截至11月13日當(dāng)天，共計(jì)有85家公司發(fā)布了預(yù)披露的招股說明書，其中，富力地產(chǎn)擬籌集350億元，位居榜首，萬達(dá)商業(yè)則擬募集120億元。對(duì)此，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者分析稱，去年以來國(guó)內(nèi)利率水平趨低，A股對(duì)于內(nèi)資房企的吸引力明顯增強(qiáng)。他認(rèn)為，以往內(nèi)資房企對(duì)港股的融資環(huán)境趨之若鶩的時(shí)代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在內(nèi)地的融資情況也很有優(yōu)勢(shì)。
內(nèi)資房企股價(jià)較低已是不爭(zhēng)的事實(shí)，特別是在此前的A股牛市階段，不少在香港和境外上市的涉房企業(yè)希望回歸A股。去年下半年以來，雖然A股出現(xiàn)多次波動(dòng)，但相對(duì)港股、美股的股價(jià)表現(xiàn)而言，仍然對(duì)內(nèi)資企業(yè)具有吸引力。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，去年以來國(guó)內(nèi)利率水平趨低，A股對(duì)于內(nèi)資房企的吸引力明顯增強(qiáng)。他認(rèn)為，以往內(nèi)資房企對(duì)港股的融資環(huán)境趨之若鶩的時(shí)代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在內(nèi)地的融資情況也很有優(yōu)勢(shì)。
估值反應(yīng)了投資者對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可度。關(guān)于港股對(duì)內(nèi)資房企的態(tài)度，在2014年陽光100、萬達(dá)商業(yè)等公司登陸港股之時(shí)，房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖就對(duì)本報(bào)記者表示，香港資本市場(chǎng)對(duì)于投資內(nèi)地房企甚為審慎，內(nèi)地房企在香港資本市場(chǎng)融資的最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)過去，難以像過去一樣以高估值發(fā)行股票。
審慎也是有原因的。港股與境外資本市場(chǎng)青睞運(yùn)營(yíng)型公司而非資源導(dǎo)向型企業(yè)，美國(guó)等市場(chǎng)金融工具成熟，開發(fā)企業(yè)輕資產(chǎn)程度較高，而內(nèi)資企業(yè)對(duì)資產(chǎn)依賴度高，通過借貸拿地、開發(fā)項(xiàng)目的模式仍是主流，資產(chǎn)較“重”，資金運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)低下。這種模式的差異，影響了投資者的態(tài)度。對(duì)此，黃立沖30日深夜接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析，香港與海外資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)可的有其標(biāo)準(zhǔn)，如價(jià)值產(chǎn)生高度依靠運(yùn)營(yíng)而不依靠資產(chǎn)，案例喜達(dá)屋等;其二，基本上不持有任何資產(chǎn)，依靠管理和運(yùn)營(yíng)輸出賺錢;其三，往往在開發(fā)階段獲取大部分的價(jià)值，卻不承擔(dān)大部分的風(fēng)險(xiǎn)，利用資管和無風(fēng)險(xiǎn)的金融杠桿(不保底)來賺錢，如鐵獅門、與漢斯地產(chǎn)等。
年報(bào)顯示，萬達(dá)商業(yè)去年物業(yè)銷售、投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理和酒店經(jīng)營(yíng)三大板塊，收入占比分別約82.5%、10.9%和4%。根據(jù)黃立沖的判斷，雖說房企私有化存在難度，也曾出現(xiàn)退市失敗的情況，但萬達(dá)商業(yè)在港上市時(shí)間較短，基本沒在香港發(fā)可轉(zhuǎn)債，預(yù)計(jì)退市比較簡(jiǎn)單容易。