行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量投資大幕已經(jīng)開啟
近日發(fā)布《邁向2020——后千億時(shí)代投資策略展望》白皮書指出，到2020年，中國(guó)房地產(chǎn)投資大宗交易總額有望達(dá)到2600億元，較2016年增長(zhǎng)45%。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量投資大幕已經(jīng)開啟，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)資本建倉(cāng)、開發(fā)商增持投資性物業(yè)的大背景下，大宗物業(yè)交易將持續(xù)活躍。中國(guó)作為目前全球?yàn)閿?shù)不多的保持穩(wěn)定和增長(zhǎng)的市場(chǎng)，仍是全球資本配置的優(yōu)選之一。他同時(shí)預(yù)言，一線城市將于2035年前后跨入穩(wěn)定期。
上海大宗交易額超越香港新加坡
上述報(bào)告指出，過(guò)去一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上整體大宗交易相比龐大的可投資物業(yè)規(guī)模來(lái)看偏低。不過(guò)京滬兩地的活躍度比肩部分國(guó)際一線城市。
經(jīng)濟(jì)體量決定可投資商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。2016年，G7國(guó)家與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模已占據(jù)了全球的62%，可投資商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模占全球可交易商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的72%。
其中，中國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出：2016年，中國(guó)大宗物業(yè)投資交易額達(dá)1800億元，相比2015年翻番。大宗交易資金的主要來(lái)源包括開發(fā)商（23%）、企業(yè)（21%）、境外投資者（19%）、保險(xiǎn)公司（18%）、人民幣基金（13%）等。“中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在盤桓千億水平多年后，終于實(shí)現(xiàn)里程碑式的飛躍。”
2016年，中國(guó)可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)3.4萬(wàn)億美元，排名全球第二。從城市層面分析，上海北京兩地在交易規(guī)模和活躍度方面均明顯領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)其他城市，與紐約、倫敦這兩個(gè)世界級(jí)金融、商業(yè)中心相比雖仍有較大差距，但已接近甚至趕超亞太區(qū)主要市場(chǎng)，尤其是2014-2016年間上海大宗物業(yè)的投資額，均已超越同期的香港和新加坡。
不過(guò)，盡管中國(guó)大宗物業(yè)投資交易的規(guī)模與日俱增，但整體交易活躍度（TRA）仍然偏低，正處于從低流動(dòng)性向中等流動(dòng)性市場(chǎng)進(jìn)化的轉(zhuǎn)折期。
如果將市場(chǎng)年度大宗物業(yè)投資交易額與可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模間的比率定義為大宗物業(yè)交易活躍度（TAR），以指標(biāo)為投資者評(píng)價(jià)市場(chǎng)投資流動(dòng)性的重要依據(jù)。將全球24個(gè)主要市場(chǎng)大致分為三個(gè)發(fā)展階段：高流動(dòng)性市場(chǎng)（ TAR 2.5TAR）：包括除日本以外的 G7 國(guó)家，以及瑞典、荷蘭、澳大利亞、新加坡、中國(guó)香港等歐洲和亞太發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體；中等流動(dòng)性市場(chǎng)（1.0 TAR 2.51），包括意大利、日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣；而包括中國(guó)大陸在內(nèi)的金磚四國(guó)以及墨西哥、馬來(lái)西亞等發(fā)展中國(guó)家則屬于低流動(dòng)性市場(chǎng)（ TAR 1.0）。值得注意的是，北京TAR值為1.5，上海TAR值為4.1。
國(guó)內(nèi)整體物業(yè)投資市場(chǎng)之所以流動(dòng)性偏低，主要是由于巨大的商業(yè)地產(chǎn)以散售為主、REITs等房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品出臺(tái)的滯后、各城市間商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)差異明顯等。此外，地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不平衡造成了城市間的差異，部分市場(chǎng)如北京大型物業(yè)業(yè)主自持的比例較高，也影響了市場(chǎng)的流動(dòng)性。
“上萬(wàn)億資金排隊(duì)入市”
2025年前后中國(guó)可進(jìn)入中等流動(dòng)性階段，投資市場(chǎng)進(jìn)一步成熟。其中，上海、北京兩大門戶城市在2020年投資交易金額將占總成交量的六成。廣州、深圳、成都、重慶、天津及武漢這六個(gè)高潛力市場(chǎng)，投資額將占總量的20%。
另一方面，“未來(lái)四年為國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)資本建倉(cāng)時(shí)期，上萬(wàn)億資金排隊(duì)入市。”2014年以來(lái)，以保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)基金為代表的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)資本，在內(nèi)資投資總額中所占份額已由2008-2010年間的17%翻番至35%。但截至2016年底，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者在國(guó)內(nèi)17個(gè)主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量中所占面積份額僅接近1%。因此，他認(rèn)為2017-2020年正是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)資本商業(yè)地產(chǎn)投資的建倉(cāng)時(shí)期， 預(yù)計(jì)將有1萬(wàn)億元人民幣資金排隊(duì)入市。
“展望2020年，投資策略上建議著重關(guān)注中國(guó)大陸一線城市的城市更新和成都、重慶、武漢、天津等高潛力二線城市商業(yè)地產(chǎn)邁入成熟期的趨勢(shì)性主線，并布局一帶一路等主題性機(jī)會(huì)，看好雄安新區(qū)發(fā)展。
“中國(guó)大陸在房地產(chǎn)金融、企業(yè)年金入市、資本賬戶開放等宏觀層面存在的制度性紅利，預(yù)示著更長(zhǎng)期來(lái)講商業(yè)地產(chǎn)投資還將面臨許多突破性增長(zhǎng)的潛力。”對(duì)比中國(guó)香港市場(chǎng)主要開發(fā)商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，內(nèi)地開發(fā)商投資性物業(yè)比例提升的空間依然巨大。截至2016年，香港九大開發(fā)商所持有的投資性物業(yè)占其總資產(chǎn)比例平均在66%，而12個(gè)主流內(nèi)地開發(fā)商平均僅為31%（剔除明顯高出的SOHO及大悅城后僅在22%），未來(lái)增持商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是長(zhǎng)期趨勢(shì)。
考慮到資產(chǎn)質(zhì)量和財(cái)務(wù)安全，除了自行開發(fā)并持有經(jīng)營(yíng)外，收購(gòu)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以及借助房地產(chǎn)基金等方式“輕資產(chǎn)”運(yùn)作都應(yīng)是開發(fā)商的常規(guī)選項(xiàng)。
以上海高騰大廈及東海商業(yè)中心二期為例。該兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目經(jīng)過(guò)硬件升級(jí)、配套設(shè)施及租戶的調(diào)整之后，租金分別上漲了4%及26%。